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9090 giorni/annosoglia importante, non un divieto generaleUrbanHome · Airbnb Lugano 2026
Airbnb a Lugano nel 2026: regola dei 90 giorni, registrazione e autorizzazioni
Chi affitta per brevi soggiorni un appartamento o un alloggio di vacanza a Lugano tramite Airbnb, Booking o piattaforme simili deve rispettare diverse norme ticinesi nel 2026. La spesso citata soglia di 90 giorni non è un limite generale per Airbnb: serve soprattutto a stabilire se l'affitto turistico è esente dalla licenza edilizia e quali regole sull'alloggio si applicano.
Autore: Nikita von Niederhäuser, esperto immobiliare UrbanHomeAggiornato: 29 ottobre 2026 · Tempo di lettura: circa 16 minuti
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IDNumero identificativoobbligatorio negli annunci online e offline03
24hNotificare gli ospitinotificare gli ospiti NO LEAR alla polizia cantonale entro 24 ore04
>6struttura più grandeoltre 6 posti letto e oltre 90 giorni: verificare la LEARPunto essenziale
A Lugano, i 90 giorni non sono un limite generale per Airbnb.
La soglia di 90 giorni compare in diverse disposizioni ticinesi in materia edilizia e di alloggio. Contano anche il numero di posti letto, i servizi alberghieri offerti, la destinazione autorizzata dell'immobile e la prassi edilizia comunale. Ogni caso va quindi verificato prima di pubblicare un annuncio.
Airbnb · Lugano · Ticino · 2026
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Fino a 90 giorni
In zona edificabile, una locazione turistica non soggetta alla LEAR e di durata non superiore a 90 giorni per anno civile è in linea di principio esente dalla licenza edilizia. Resta però necessaria una notifica preventiva al Municipio, fatte salve norme comunali più severe. [3]
02
Oltre 90 giorni
Superati i 90 giorni, questa esenzione dalla licenza edilizia non si applica più. Lugano considera l'intenzione di affittare a turisti per oltre 90 giorni l'anno come un cambiamento di destinazione da segnalare; la necessità di una licenza va chiarita con la Divisione Edilizia privata. [3]
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Non contano solo i giorni
La LEAR esclude tra l'altro dal proprio campo di applicazione gli alloggi fino a un massimo di sei persone. Per strutture più grandi affittate oltre 90 giorni può invece essere necessaria un'autorizzazione cantonale per l'alloggio. [4]
Regola dei 90 giorni 2026
Che cosa significano concretamente 90 giorni a Lugano?
Il numero 90 non separa semplicemente ciò che è «consentito» da ciò che è «vietato». Influisce soprattutto sulla procedura da seguire per l'utilizzo dell'alloggio.
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Fino a 90 giorni/anno
Locazione turistica di breve durata
Non esiste una deroga generale per Airbnb. Tuttavia, ai sensi dell'art. 3 cpv. 1 lett. p RLE, la locazione turistica in zona edificabile può essere esente dalla licenza edilizia se sono rispettate le condizioni di legge. La notifica al Municipio rimane obbligatoria.
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Oltre 90 giorni/anno
Verifica edilizia e della destinazione d'uso
L'esenzione semplificata non è più applicabile. Lugano controlla tali utilizzi e richiede, a seconda della situazione, una verifica edilizia o una licenza per l'uso dell'immobile come alloggio turistico.
03
Oltre 6 posti letto + >90 giorni
Procedura LEAR
Secondo le indicazioni ufficiali ticinesi, gli immobili con più di sei posti letto affittati per oltre 90 giorni l'anno e ancora privi di autorizzazione cantonale devono seguire la procedura LEAR.
A Lugano, i 90 giorni non sono un limite generale per Airbnb.
La soglia di 90 giorni compare in diverse disposizioni ticinesi in materia edilizia e di alloggio. Contano anche il numero di posti letto, i servizi alberghieri offerti, la destinazione autorizzata dell'immobile e la prassi edilizia comunale. Ogni caso va quindi verificato prima di pubblicare un annuncio.
Registrazione
6Come registrare correttamente un Airbnb a Lugano
Registrazione, numero identificativo, notifica degli ospiti e tasse turistiche sono obblighi distinti. Questa sequenza aiuta a prepararsi. [1]
Ticino Turismo · Lugano RegionAirbnb · Booking · Affitti brevi
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Classificare l'immobile
Classificare l'immobile
Verificare posti letto, giorni di locazione, servizi alberghieri e destinazione d'uso attuale.
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Registrare l'alloggio
Registrare l'alloggio
Gli alloggi da 1 a 6 posti letto e alcune locazioni di durata inferiore a 90 giorni vengono registrati tramite la piattaforma di Ticino Turismo.
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Indicare il numero identificativo
Indicare il numero identificativo
Il numero assegnato deve comparire in ogni annuncio online, sul proprio sito web e nelle pubblicazioni offline.
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Verificare con il Municipio / l'autorità edilizia
Verificare con il Municipio / l'autorità edilizia
Per locazioni turistiche fino a 90 giorni è rilevante la notifica comunale. Per utilizzi più lunghi o intensivi occorre coinvolgere la Divisione Edilizia privata.
05
Notificare gli ospiti
Notificare gli ospiti
Per gli alloggi non soggetti alla LEAR, l'arrivo di ogni ospite pernottante deve essere notificato elettronicamente alla polizia cantonale entro 24 ore.
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Versare le tasse turistiche
Versare le tasse turistiche
La tassa di soggiorno e, se applicabile, la tassa di promozione devono essere versate all'organizzazione turistica regionale competente in base alla categoria dell'alloggio e alle modalità di incasso.
Autorizzazioni
Quando serve un'autorizzazione per un Airbnb a Lugano?
La sola registrazione non sostituisce eventuali licenze edilizie o autorizzazioni per l'alloggio. [4]
01
≤ 90 giorni e NO LEAR
Può bastare una notifica invece della licenza edilizia
In zona edificabile, la locazione turistica fino a 90 giorni per anno civile può essere esente dalla licenza edilizia se ricorrono le condizioni legali. Deve comunque essere notificata al Municipio.
02
> 90 giorni
Verificare la procedura edilizia
Una volta superati i 90 giorni, l'esenzione speciale dalla licenza edilizia non si applica più. Lugano prevede specifiche procedure edilizie per questi utilizzi turistici di breve durata.
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> 6 posti letto e > 90 giorni
Può applicarsi la LEAR
Le strutture ricettive più grandi possono avere bisogno anche di un'autorizzazione cantonale per l'alloggio senza ristorazione.
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Proprietà per piani / appartamento in affitto
Verificare anche il diritto privato
Gli inquilini necessitano in linea di principio del consenso del locatore per la sublocazione a pagamento. Nella proprietà per piani, il regolamento e le decisioni della comunione possono limitare gli affitti brevi.
Tasse e notifiche
Tassa di soggiorno, notifica degli ospiti e obblighi regionali
Dal 1° gennaio 2025, la tassa di soggiorno ticinese per camere, appartamenti e residenze di vacanza ammonta in linea di principio a CHF 2.00 per pernottamento; le norme cantonali prevedono CHF 2.00 anche per gli alloggi offerti su piattaforme online con incasso diretto. La modalità concreta di riscossione dipende dalla categoria dell'alloggio e dal canale di vendita. [6]
La registrazione Airbnb non sostituisce la notifica degli ospiti
Anche gli alloggi NO LEAR registrati devono notificare gli ospiti alla polizia cantonale entro i termini prescritti. Le tasse turistiche sono regolate separatamente tramite l'organizzazione turistica regionale (OTR) competente o secondo il modello della piattaforma. [2]
Lugano oggi
Quanto è grande il mercato degli affitti brevi a Lugano?
Gli ultimi dati pubblicati dalla Città provengono da Lugano Region e mostrano che gli affitti brevi non sono più un fenomeno marginale. [5]
01
489Locatori turisticidatori d'alloggio dichiarati nel 202502
1’127Appartamenti/caseimmobili turistici registrati nel 202503
3’276Posti lettocapacità dichiarata nel 2025Nell'ottobre 2025, la Città di Lugano ha inoltre dichiarato che il Gruppo Controllo Territoriale verifica regolarmente gli annunci online e li confronta con i dati di Lugano Region per controllare che i locatori abbiano un numero identificativo e siano registrati correttamente. In caso di irregolarità possono seguire controlli sul posto e, se necessario, segnalazioni alla polizia cantonale. [5]
Lista di controllo
Airbnb a Lugano nel 2026: cosa verificare prima dell'annuncio
Questi otto controlli aiutano a evitare il rischio di pubblicare un alloggio non correttamente registrato o autorizzato.
01–04
Airbnb · LuganoLista di controllo
Quanti posti letto vengono offerti?
Per quanti giorni all'anno civile si intende affittare ai turisti?
Vengono offerti servizi alberghieri?
L'alloggio è registrato presso Ticino Turismo?
05–08
2026Lista di controllo
Il numero identificativo compare nell'annuncio?
Sono state chiarite la notifica comunale e le eventuali questioni edilizie?
È attiva la notifica elettronica degli ospiti?
Sono stati verificati il consenso del locatore e/o il regolamento della proprietà per piani?
Fonti
Fonti ufficiali e quadro normativo
Questa analisi si basa sulla normativa ticinese vigente, sulle informazioni ufficiali per la registrazione e sulla prassi di controllo pubblicata dalla Città di Lugano. Stato normativo e dei dati: 29 ottobre 2026.
- Ticino Turismo: registrazione e numero identificativo
- Cantone Ticino: notifica degli ospiti alla polizia cantonale (NO LEAR)
- Cantone Ticino: RLE, art. 3 cpv. 1 lett. p
- Cantone Ticino: LEAR / RLEAR
- Città di Lugano: risposta all'interrogazione 1484 del 9 ottobre 2025
- Ticino Turismo: tasse turistiche per le strutture ricettive
- Fedlex: Codice delle obbligazioni, art. 262 – sublocazione
Per approfondire
Guide correlate
Altri articoli UrbanHome già pubblicati sugli affitti brevi in Svizzera.
Risposte dirette
Domande frequenti su Airbnb a Lugano nel 2026
Risposte dirette sulla soglia dei 90 giorni, la registrazione, il numero identificativo, la notifica degli ospiti e le autorizzazioni.
12FAQ
No. In Ticino, 90 giorni sono soprattutto una soglia normativa che influisce in particolare sull'esenzione dalla licenza edilizia e sulla classificazione dell'alloggio.
Non automaticamente. Ai sensi dell'art. 3 cpv. 1 lett. p RLE, una locazione turistica in zona edificabile fino a 90 giorni può essere esente dalla licenza edilizia se le condizioni sono soddisfatte, ma va notificata al Municipio. Restano applicabili le altre norme.
L'esenzione speciale dalla licenza edilizia non si applica più. Occorre chiarire l'utilizzo con la Città o la Divisione Edilizia privata; a seconda della struttura possono servire altre autorizzazioni.
La piattaforma ufficiale di registrazione comprende, tra gli altri, gli alloggi da 1 a 6 posti letto e quelli affittati senza servizi alberghieri per meno di 90 giorni all'anno.
Sì. Le norme ticinesi richiedono che il numero identificativo sia indicato sulle piattaforme online, sui siti web e nelle pubblicazioni offline.
Sì. Per gli alloggi NO LEAR, il locatore deve notificare elettronicamente alla polizia cantonale l'arrivo di ogni ospite pernottante entro 24 ore.
Secondo le indicazioni ufficiali ticinesi, la procedura LEAR riguarda in particolare gli immobili con più di sei posti letto, affittati per oltre 90 giorni l'anno e ancora privi di autorizzazione.
I locatori devono rendicontare le tasse turistiche secondo la normativa ticinese. Per appartamenti di vacanza e alloggi simili, dal 2025 la tassa di soggiorno ammonta generalmente a CHF 2.00 per pernottamento.
Sì. La Città ha dichiarato che il Gruppo Controllo Territoriale controlla regolarmente le informazioni pubblicate sui portali online e verifica la registrazione con Lugano Region.
In linea di principio sì. La sublocazione a pagamento è disciplinata dall'art. 262 CO; condizioni ed entità dovrebbero essere comunicate al locatore e preferibilmente approvate per iscritto.
Sì. Oltre al diritto pubblico, il regolamento e le decisioni della comunione dei comproprietari possono limitare gli affitti brevi intensivi.
Per registrazione e tasse turistiche rivolgersi a Ticino Turismo o Lugano Region, per le notifiche degli ospiti alla polizia cantonale e per le questioni edilizie e d'uso alla Città di Lugano o alla Divisione Edilizia privata.
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