01
1 subentrante
può bastare
se sono soddisfatti tutti i requisiti
Locazione e subentro
Trovare un subentrante in Svizzera: pubblicare gratis l'appartamento e uscire prima dal contratto di locazione
Chi desidera lasciare un appartamento prima della normale scadenza può essere liberato anticipatamente dagli obblighi contrattuali proponendo un subentrante idoneo. Su UrbanHome i privati possono pubblicare gratuitamente l'appartamento senza registrazione, raggiungere persone interessate e raccogliere candidature complete per l'amministrazione.
Autore: Nikita von Niederhäuser, esperto immobiliare UrbanHome Aggiornato il: · Tempo di lettura: circa 18 minuti
02
3 requisiti
solvente, idoneo
e disposto al subentro
03
14–30 Tage
Possibile durata della verifica
secondo le circostanze
04
CHF 0.–
Annuncio privato
senza registrazione
Diritto di locazione svizzero
Art. 264 CO: come funziona l'uscita anticipata
Chi restituisce l'appartamento senza rispettare il termine di preavviso o la normale scadenza resta in linea di principio obbligato fino alla successiva scadenza ordinaria.
L'eccezione prevista dalla legge si applica quando l'inquilino propone una persona solvibile e idonea, disposta a riprendere il contratto esistente alle stesse condizioni.
Dal punto di vista giuridico spesso non si tratta di una disdetta straordinaria, ma di una restituzione anticipata della cosa locata.
| Situazione | Conseguenze per l'inquilino uscente |
|---|---|
| Un subentrante idoneo assume il contratto alla data desiderata | Gli obblighi terminano, in linea di principio, a tale data. |
| Una persona idonea viene rifiutata senza motivo oggettivo | Gli obblighi possono comunque cessare alla possibile data del subentro. |
| Il locatore vuole ristrutturare o utilizzare personalmente l'alloggio | Se un candidato idoneo era pronto al subentro, l'inquilino uscente può comunque essere liberato. |
| Non si trova una persona idonea | Il canone rimane in linea di principio dovuto fino alla scadenza ordinaria o a una nuova locazione precedente. |
§
Art. 264 OR
Base giuridica
1
Persona idonea
può essere sufficiente per la liberazione
!
Documentazione
conservare prove scritte
Questa guida fornisce informazioni generali e non sostituisce una consulenza legale personalizzata. In caso di controversie su idoneità, termini o obblighi di pagamento, possono aiutare l'autorità cantonale di conciliazione, l'Associazione degli inquilini o un professionista del diritto.
Mito o legge?
Bisogna davvero presentare tre subentranti?
No. La diffusa convinzione secondo cui occorrono tre candidati non trova fondamento nella legge. Una sola persona idonea può essere sufficiente.
01
Una persona è generalmente sufficiente
Conta l'idoneità della persona proposta, non un numero di candidati stabilito dalla legge.
02
Più candidature riducono il rischio
Un interessato può rinunciare, risultare poco solvibile oppure non poter subentrare alla data desiderata.
03
Qualità prima della quantità
Nella pratica conviene raccogliere diverse candidature serie e complete. L'idoneità rimane comunque decisiva.
Subentranti
Quando un subentrante è considerato idoneo?
Per ottenere la liberazione anticipata dal contratto non conta la simpatia personale, ma se la persona o il nucleo familiare proposto è oggettivamente accettabile per il locatore e può riprendere il contratto attuale.
| Criterio | Più probabilmente idoneo | Potenzialmente problematico |
|---|---|---|
| Solvibilità | Reddito verificabile o altra copertura finanziaria sicura; documenti aggiornati sulla solvibilità. | Finanziamento incerto, esecuzioni importanti o documenti mancanti. |
| Accettabilità | Nessun motivo oggettivo rilevante di rifiuto; nucleo familiare adeguato all'alloggio. | Occupazione oggettivamente inadatta o concreti rischi di conflitti gravi. |
| Disponibilità al subentro | Conferma scritta della volontà di subentrare alla data desiderata. | Solo interesse non vincolante oppure data d'ingresso successiva. |
| Medesime condizioni | Sono accettati canone, spese accessorie, durata contrattuale e ulteriori condizioni. | Subentro solo con un canone inferiore o con altre modifiche essenziali. |
| Documenti | Formulario completo e documentazione richiesta. | Informazioni contraddittorie o incomplete. |
Il locatore non può in linea di principio pretendere requisiti di idoneità più severi rispetto all'inquilino precedente. In un appartamento condiviso possono pesare maggiormente la compatibilità personale e il parere degli altri occupanti.
Controllo rapido
Più probabilmente idoneo se…
- la persona vuole riprendere il contratto alla data desiderata,
- sono accettati il canone attuale e le spese accessorie,
- esiste un reddito plausibile o un'altra copertura finanziaria sicura,
- i documenti richiesti sono completi e coerenti.
Segnali d'allarme
Potenzialmente problematico se…
- esiste solo un interesse non vincolante,
- la persona vuole entrare nell'appartamento più tardi,
- mancano documenti o ci sono contraddizioni,
- il subentro è subordinato a modifiche del canone o di altre condizioni contrattuali.
Consiglio pratico
Importante per la presentazione
Quando possibile, non presentare solo un nome o un numero di telefono, ma un dossier chiaro con formulario, contatti, disponibilità al subentro e i normali giustificativi. L'amministrazione potrà così verificare l'idoneità senza richiedere ulteriori informazioni.
UrbanHome per privati
Perché iniziare a cercare un subentrante su UrbanHome?
01
CHF 0.–
Gratuito per i privati
Su UrbanHome non sono previste commissioni per gli annunci di appartamenti pubblicati da privati. Puoi iniziare la ricerca senza acquistare un pacchetto a pagamento.
02
Iniziare facilmente
Senza registrazione
I privati possono creare un annuncio senza registrarsi. Questo riduce gli ostacoli quando si avvicina la data di uscita desiderata.
03
Pagina dedicata
Aprire la ricerca di un subentrante →
Ricerca di un subentrante
UrbanHome dispone di una pagina specifica per cercare gratuitamente un subentrante, destinata agli inquilini che lasciano l'appartamento prima della scadenza ordinaria.
04
Visibilità
Richieste dirette degli interessati
L'annuncio raggiunge persone che cercano attivamente un immobile in affitto. La scelta finale e la verifica della solvibilità spettano al locatore o all'amministrazione.
Creare un annuncio
Come creare un annuncio convincente per trovare un subentrante
Un buon annuncio non genera soltanto più richieste, ma aumenta la possibilità di ricevere candidature adatte e complete.
01
Informazioni complete
Indica Comune, quartiere, numero di locali, superficie abitabile, piano, canone netto e lordo, spese accessorie e data del subentro.
02
Foto davvero utili
Riordina l'appartamento, scatta fotografie alla luce del giorno e mostra tutti gli ambienti importanti, balcone, cucina, bagno e spazi di deposito.
03
Non fare promesse vincolanti
Spiega che la decisione definitiva spetta al locatore. Non promettere mai a un interessato che riceverà sicuramente l'appartamento.
Visite
Organizzare le visite in modo efficiente
Più finestre di visita brevi sono spesso più efficienti di tanti appuntamenti individuali. Comunica in anticipo canone, data d'ingresso e condizioni importanti, per escludere rapidamente le richieste non adatte.
| Prima della visita | Durante la visita | Dopo la visita |
|---|---|---|
| Confermare canone, data e condizioni. | Mostrare l'appartamento in modo oggettivo e rispondere apertamente alle domande. | Inviare il modulo di candidatura e la scadenza per presentarlo. |
| Suddividere gli interessati in fasce orarie. | Non porre domande preliminari discriminatorie. | Inoltrare solo candidature serie e complete. |
| Mettere al sicuro oggetti di valore e documenti personali. | Non nascondere i difetti. | Documentare il consenso alla trasmissione dei dati. |
Documenti e protezione dei dati
Quali documenti sono utili?
01
Documenti richiesti più spesso
Formulario di candidatura
Estratto del registro delle esecuzioni
Prova del reddito
Dati d'identità ed eventuali referenze
02
Procedere nel rispetto della privacy
Indirizzare, se possibile, gli interessati direttamente al modulo dell'amministrazione.
Inoltrare soltanto i documenti per i quali esiste un consenso.
Non inviare dossier in e-mail collettive con destinatari visibili.
Eliminare in modo sicuro i documenti a procedura conclusa.
Non richiedere informazioni inutili su salute, religione o famiglia.
Far contattare le referenze soltanto se la persona interessata ne è al corrente.
Amministrazione
Come presentare correttamente i subentranti all'amministrazione
La comunicazione deve essere scritta e verificabile. Invia formulario, lettera di accompagnamento e, se possibile, copie degli estratti del registro delle esecuzioni, conservando una prova dell'invio.
Modello di lettera di accompagnamento
Oggetto: restituzione anticipata dell'appartamento e presentazione di subentranti
Gentili signore, egregi signori,
Desidero restituire anticipatamente l'appartamento all'indirizzo [indirizzo] il [data]. In allegato trasmetto i dossier delle persone interessate e disposte a riprendere il contratto esistente da tale data alle stesse condizioni.
Vi prego di esaminare le candidature e di confermarmi per iscritto la data dalla quale sarò liberato dagli obblighi contrattuali. In caso di rifiuto di un candidato, vi chiedo una motivazione scritta.
Cordiali saluti
[Nome]
Presenta i candidati il prima possibile. Secondo le circostanze, la verifica può richiedere circa 14-30 giorni. Dopo una decina di giorni è consigliabile sollecitare per iscritto.
1
Per iscritto
con prova dell'invio
10
Giorni
poi sollecitare
PDF
Conservare copie
compresa la prova di trasmissione
Casi particolari
Cosa vale in caso di rifiuto, aumento del canone o altri progetti?
01
Un candidato idoneo viene rifiutato
Il locatore non è obbligato a concludere un contratto con la persona proposta. Tuttavia, se rifiuta un candidato idoneo, la responsabilità dell'inquilino uscente può cessare alla possibile data del subentro.
02
Il canone viene aumentato
È importante dimostrare che la persona proposta era disposta a riprendere il contratto esistente al canone precedente.
03
Ristrutturazione o uso personale
Anche altri progetti del locatore devono essere documentati per iscritto se era già disponibile un subentrante idoneo.
Nessun subentrante
Cosa succede se non si trova nessuno o se una persona si ritira?
In assenza di un subentrante idoneo, l'inquilino rimane in linea di principio obbligato fino alla successiva scadenza ordinaria o fino a una nuova locazione precedente.
Se un candidato si ritira
È decisivo verificare se esisteva una disponibilità al subentro vincolante e dimostrabile. Una semplice richiesta o visita non basta.
Se l'appartamento viene riaffittato prima
Il locatore non può incassare due canoni per lo stesso periodo. I ricavi di una nuova locazione anticipata e le spese risparmiate devono essere considerati nel calcolo di eventuali richieste residue.
Costi
Quali costi possono sorgere?
| Costi | Valutazione |
|---|---|
| Annuncio UrbanHome per privati | Gratuito e senza registrazione. |
| Estratto del registro delle esecuzioni | Di norma procurato dalla persona candidata. |
| Foto o planimetria | Di solito preparabili autonomamente senza costi aggiuntivi. |
| Spese amministrative supplementari | Secondo l'Associazione degli inquilini non sono dovute per il solo fatto di una restituzione anticipata. |
| Doppio canone | Il rischio finanziario maggiore. Pubblicare l'annuncio in anticipo lo riduce. |
Errori frequenti
I
9
più frequenti errori nella ricerca di un subentrante
01
Pubblicare l'annuncio solo pochi giorni prima dell'uscita desiderata.
02
Non indicare chiaramente canone o data del subentro.
03
Inviare solo nomi e numeri di telefono anziché candidature complete.
04
Credere che per legge siano obbligatori tre candidati.
05
Promettere vincolativamente l'appartamento ai candidati.
06
Non documentare un'accettazione o un rifiuto verbale.
07
Dimenticare la disdetta ordinaria come misura di sicurezza.
08
Trasmettere dati personali senza consenso.
09
Restituire le chiavi senza aver chiarito per iscritto la liberazione dal contratto e la consegna.
Procedura
In
13
passaggi per trovare un subentrante
01
Verificare il contratto, i termini di preavviso e la scadenza ordinaria.
02
Stabilire la data desiderata per la restituzione e il subentro.
03
Informare il locatore per iscritto della restituzione anticipata.
04
Inviare per precauzione una disdetta ordinaria valida per la prossima scadenza possibile.
05
Preparare l'appartamento e scattare foto aggiornate.
06
07
Organizzare le visite in fasce orarie pratiche.
08
Informare gli interessati su canone, data e obbligo di accettare le stesse condizioni contrattuali.
09
Raccogliere candidature complete nel rispetto della protezione dei dati.
10
Presentare all'amministrazione più dossier idonei con prova di consegna.
11
Chiedere una conferma scritta dopo circa dieci giorni.
12
Documentare rifiuti e rinunce.
13
Far confermare per iscritto la data di liberazione dal contratto e la consegna dell'appartamento.
Esempi
Esempi pratici tipici
01
Cambio di lavoro in un'altra città
Un'inquilina vuole lasciare l'appartamento sei settimane prima. Pubblica subito gratis su UrbanHome, organizza due serate di visite collettive e presenta quattro candidature complete.
02
Un solo candidato idoneo
Un interessato è solvibile, accetta il canone e vuole subentrare alla data desiderata. Questa sola persona può essere sufficiente.
03
Il locatore aumenta il canone
La persona proposta era pronta a entrare al canone precedente. Dopo l'annuncio dell'aumento si ritira. È importante conservare una conferma scritta della disponibilità iniziale.
04
Il candidato si ritira
Se l'unico interessato si ritira e non esiste un'altra candidatura idonea, l'obbligo di pagamento può continuare. Più candidati riducono il rischio.
Checklist
Ricerca di un subentrante: tutto pronto?
01
Contratto e date
Contratto di locazione verificato
Scadenza ordinaria annotata
Data desiderata per il subentro fissata
Locatore informato per iscritto
Disdetta ordinaria inviata per precauzione
Consegna documentabile
02
Annuncio e visite
Annuncio UrbanHome pubblicato
Canone e spese accessorie corretti
Data d'ingresso indicata chiaramente
Foto recenti di qualità caricate
Finestre di visita organizzate
Ruolo dell'amministrazione nell'assegnazione chiarito
03
Candidature
Disponibilità al subentro confermata per iscritto
Accettazione delle medesime condizioni contrattuali
Documenti completi
Consenso alla trasmissione ottenuto
Presentate più candidature idonee
Conservate copie e prove dell'invio
04
Conclusione
Sollecito dopo dieci giorni
Dati non più necessari cancellati
Consegna dell'appartamento preparata
Liberazione scritta richiesta
Altre informazioni sull'affitto
Guide correlate
01
Disdire un appartamento fuori termine
02
Vantaggi e svantaggi del deposito cauzionale
03
Come trovare un appartamento conveniente?
04
Quando sono ammessi animali nell'appartamento?
05
Risparmiare sulle spese accessorie nell'appartamento in affitto
06
Tutte le guide sull'affitto
Fonti
Fonti e aggiornamento dei dati
L'articolo tiene conto delle informazioni disponibili al 30 luglio 2026. La valutazione concreta dipende dal contratto di locazione, dalla composizione del nucleo e dalle circostanze specifiche.
- Codice delle obbligazioni svizzero, art. 264
- Associazione svizzera degli inquilini: subentranti e restituzione anticipata
- Associazione svizzera degli inquilini: domande pratiche, rifiuti, rinunce e costi
- UrbanHome: pubblicare immobili gratuitamente
- UrbanHome: trovare gratuitamente un subentrante
- IFPDT: dati personali nelle candidature di locazione
- UrbanHome: disdire un appartamento fuori termine
Risposte dirette
Domande frequenti sulla ricerca di subentranti in Svizzera
Le risposte più importanti, spiegate in modo sintetico.
16
Domande e risposte
Informa per tempo il locatore, pubblica un annuncio completo con buone foto, indica la data desiderata per il subentro e raggruppa le visite.
I privati possono pubblicare gratuitamente il loro appartamento su UrbanHome senza registrazione. UrbanHome offre anche una pagina dedicata alla ricerca di subentranti.
No. Secondo l'art. 264 CO, una sola persona solvibile, idonea e disposta al subentro può essere sufficiente.
La persona deve essere solvibile, idonea e disposta a riprendere il contratto esistente alla data prevista alle medesime condizioni.
La persona proposta deve essere in grado di pagare completamente e puntualmente il canone e le spese accessorie.
Il locatore può rifiutare un candidato come non idoneo soltanto per motivi oggettivi importanti e in linea di principio non può imporre requisiti più severi di quelli applicati all'inquilino precedente.
Per la liberazione anticipata è essenziale che la persona sia disposta a riprendere il contratto esistente alle condizioni attuali.
In base alle circostanze, si parla di circa 14-30 giorni per la verifica. I candidati vanno quindi presentati con anticipo.
Sì, non è obbligato a firmare il contratto. Tuttavia, il rifiuto di un candidato idoneo può liberarti dagli obblighi a partire dalla possibile data del subentro.
È determinante che la persona proposta fosse disposta a riprendere il contratto esistente. Documenta le eventuali modifiche del locatore.
Se la persona si ritira prima di aver assunto un impegno vincolante, la liberazione anticipata può essere a rischio. Più candidature idonee riducono il rischio.
Sono utili un formulario compilato, la data di subentro desiderata, i contatti, un estratto del registro delle esecuzioni e i documenti richiesti dall'amministrazione.
Il contratto prosegue, in linea di principio, fino all'effettiva liberazione. Retrospettivamente può essere decisiva la data alla quale un subentrante idoneo avrebbe potuto assumere il contratto.
In linea di principio resti obbligato a pagare il canone fino alla prossima scadenza ordinaria oppure fino a una nuova locazione anticipata.
Secondo l'Associazione degli inquilini, una commissione forfettaria supplementare non è dovuta solo per la restituzione anticipata.
No. Tu proponi candidati idonei. Il locatore o l'amministrazione decide se concludere il contratto.
Guida UrbanHome
Vedi fonti e dati →
Riepilogo
Trovare un subentrante: iniziare presto e documentare tutto
Chi desidera lasciare il contratto prima della scadenza non deve necessariamente presentare tre subentranti. Ai sensi dell'art. 264 CO può bastare una persona idonea, solvibile, accettabile e disposta a riprendere il contratto alla data voluta alle stesse condizioni.
Più candidature complete riducono il rischio di rinunce. Su UrbanHome i privati possono pubblicare gratuitamente l'appartamento senza registrazione. Sono decisivi un annuncio completo, date chiare, documenti conformi alla privacy, consegna dimostrabile all'amministrazione e conferma scritta della liberazione dal contratto.
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